リノベーションするなら、大きく古い中古住宅を買うのはやめなさい!

ライフハック

吉田 武志

 

本日は不肖ワタクシが、「大きく古い中古住宅を買ってリノベーションをしよう!」と考えている方に冷水をぶっかけます。分かりやすいように、「学生時代の友人に中古住宅を買ってリノベーションしたいという相談を受けた」という設定で説明したいと思います。大きく古い中古住宅を買ってしまい苦労している人は、意外と多いのです。

 

友人「中古住宅を買ってリノベーションしたいと思っている。相談に乗ってくれる?」

 

「いいよ。気になっている中古住宅はあるの?」

 

友人「あるんだよ。良い立地に大きな中古住宅が売りに出ている。古いけど値段も手頃だし、手造り感のある住宅だよ」

 

「立地が良いって、職場に近いってこと?」

 

友人「そう! 私とカミさんの職場に近いし、子供に入学させたい学校からも近い。スーパーも近いから買い物も便利。それに地盤も良いみたい。東日本大震災の時も、瓦の落ちた家は少ないらしい」

 

「地盤が良いのはいいね。気になるのは、大きくて古いという点だな。何坪くらいあるの? 築何年?」

 

友人「面積は72坪。築40年」

 

「家族3人だろ? 72坪だと大きすぎるよ。大きな家はメンテナンスにお金が掛かるし、家が広すぎると掃除をするのも大変だぞ!」

 

友人「現実的に考えるとそうだな。でも、手造り感があって良い家なのだよ(※7)。分かるだろ?」

 

「大きな家で値段が安いと、室内を様々な用途に使えてお得で魅力的だと感じるかもしれない。しかし、築40年の家は、建物は無価値と判断されて、土地だけの値段という考え方なので安いんだよ(※1)。大きく古い中古住宅はメンテにお金が掛かるから、負債になることが多いんだよ」

 

友人「大きく古い中古住宅が負債になるってどういうこと?」

 

「家は定期的に外装リフォームや水廻り機器の交換が必要になる(※2)。リフォーム工事費用は、基本的に面積×単価で算出されるから、大きな家はお金が掛かるんだ(※3)。大きくて古い中古住宅を買ってしまうと、メンテ回数と範囲が増える。給料のほとんどが住まいのリフォーム費用になってしまうことも考えられるということ。72坪の家だと、庭も広いはずだから庭木の剪定も大変だぞ」

 

友人「庭が広いこと、よく分かったな。日本庭園みたいな広い庭も気に入っている」

 

「建ぺい率(けんぺいりつ)と言って、土地の面積に対する建物面積の割合が決められている。敷地に一定の空地を残すことによって採光や通風を確保し、火災による延焼防止を図っているんだ。住宅系の地域だと、建物が建てられるのは敷地面積に対して30~60%だから、建物が大きいということは、庭も広いということになる」

 

友人「庭木の剪定なんて、自分で出来るだろ!」

 

「家が大きく、庭も広いとなると管理しきれなくなることも多い。特に老人になって体が動かなくなると、自分では掃除も出来なくなるから子供にも迷惑を掛ける(※4)。その72坪の大きな家は買わないほうが良いと思う!」

 

友人「そうか~。72坪の家は諦めるよ。どういう中古住宅がおススメなの?」

 

「できれば築年数が浅い、新しい家が良い。冬暖かい中古住宅を買いたいなら、平成15年(2003年)以降に建てられた、築10年前後の中古住宅がおすすめ(※5)。家族3人なら、30坪前後~最大35坪くらいまでの大きさの家が良いだろう。中古住宅を買う前に同行して一緒に見るよ(※6)」

 

中古住宅を買うのも、新築にするのも必要最低限の大きさにして、質を上げる(坪単価を高くする)ことをおススメします。そのほうが長持ちしてお金が掛かりませんから。

 

※1……

 

※2……住まいは定期的なメンテナンスが必要である。10年~15年に1度程度の外壁や屋根塗装のリフォーム、ベランダ防水等の外装リフォームが最低限必要となる。キッチンやお風呂等の水廻り機器も、15~20年で交換の時期を迎える

 

※3……ほとんどの工事費用は、面積×単価で算出される。外壁塗装も面積×単価なので、当然大きな家のメンテナンス費用は高くなる。言われてみれば当たり前の話である。だから、新築にするにも中古住宅を買うにも、できるだけ小さな家が良い。家族3人なら、30坪もあれば充分だろう

 

※4……大きな家は掃除も大変である。特に老人になると身体が動かなくなるので、広い家は掃除が行き届かなくなることが多い

 

※5……中古住宅の断熱性能は年代別にどうなっているのか? 一番簡単でお金の掛からない中古住宅の断熱リフォーム方法を教えます

 

※6……中古住宅内覧同行サービスは

 

※7……当社へのリノベーションの依頼は、ハウスメーカーの造る量産型住宅に違和感がある人であり、個性ある中古住宅を嗜好する人もいるが、大きすぎると予算の関係でご破算になったこともあり

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吉田 武志

1967年生まれの45歳。栃木県宇都宮市で注文住宅・リフォーム専門の工務店ヨシダクラフトを経営しています。リノベーション・大規模リフォームにも力を入れています。創業111年、私で5代目となります。日々の暮...

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